1樓：華律網
商品房認購書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
」同時第四條規定：「出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」綜上，認購書在一定的情況下是具有法律效力的。
法律依據：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
2樓：法律出版社_法訊網路
要想判斷商品房買賣認購書的法律效力，首先要搞清楚商品房買賣認購書具有何種法律性質。通常情況下，可以將商品房買賣認購書看成是預約合同，它與日後將簽署的正式的商品房買賣合同形成預約與本約的關係。認購書與正式的購房合同顯然是兩個不同的、相互獨立的合同。
認購書是對房屋交易行為的初步確認，意味著買賣雙方將要對具體的交易事宜進行更加深入的談判，這種約定不是對商品房買賣結果進行直接確認，當然不是也不屬於商品房買賣合同。商品房買賣認購書的作用在於督促對方誠信談判，履行訂立正式的商品房買賣合同的義務，而不能直接請求履行商品房買賣合同中的內容。由此可知，認購書的法律效力可以歸納為以下四個方面：
（１）由於開發商掌握著優勢資源，因此開發商有義務對可能影響訂立商品房買賣合同的資訊進行充分的披露。（２）開發商不應給購房者附加不合理的談判條件及義務，或者利用自身優勢，免除自己的責任或加重對方的責任。（３）雙方當事人都要履行持續談判的義務，除非出現不可抗力或其他導致談判不能的事由。
（４）雙方當事人應履行誠信談判的義務。
如何認定商品房買賣中的認購書的效力？
3樓：易書科技
2023年5月，黃某通過朋友介紹得知某房地產開發公司正在開發一住宅套房，名曰「曲苑風荷」，在進一步瞭解了該房地產公司以及開發的該套樓房後，決定購買其中一套商品房。但是由於房地產公司剛開工不久，尚未全面推向市場，於是黃某和銷售人員簽定了一份商品房認購書。認購書中約定，黃某購買商品房一套，價款暫定為每平方米6500元人民幣，但是房地產開發公司可以在正式簽定商品房銷售協議時根據市場**提出變更。
在2023年5月該房地產開發公司正式向市場推出了自己開發的此專案商品房，市場**一直看好，購房者頗多，黃某於是要求與房地產公司簽定正式的商品房銷售協議，但是房地產公司告知只能將另外的商品房賣給黃某，而在認購書中約定的商品房不再銷售，黃某認為房地產開發公司違約，應該與自己按照認購書的約定簽定正式的銷售協議。當事人雙方協商不成發生糾紛。
依法分析
在現實生活中的商品房銷售時，房地產開發商或銷售商為了能夠儘快的將房屋售出，往往會在簽定正式的商品房銷售合同之前與買受人先簽定一個認購書。目前認購書是廣泛存在的一種實踐文書。商品房的認購、訂購、預定等協議是指，商品房買賣合同的雙方當事人在簽署預售契約或買賣契約前所簽定的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認和約定。
認購書的內容一般包括雙方當事人的基本情況、商品房的基本情況、購房款的交納、簽定正式的商品房銷售合同的時間約定等。在實踐中認購書分為兩類，其中之一為內部認購書，就是指在開發商的樓盤專案尚未取得商品房預售許可證之前就開始銷售時簽定的認購書；而外部認購書是指具備預售資格和現售資格後，房地產公司進行銷售時與購房者簽定的認購書協議。
從一般理論上看，認購協議書屬於一種商品房買賣預約合同。認購協議書是商品房買賣雙方在簽署預售合同或買賣合同前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簡單說來，即是賣方承諾在一定期間內保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內遵循協議約定的條款與賣方就買房事項進行商談。
這種認購行為的主要特徵是買賣雙方約定的為將來訂立合同而談判的義務，而並非最終達到簽約。所以，一般認為在性質上這屬於商品房買賣預約合同。
在合同的分類中有預約與本約之分。預約是指當事人之間約定的在將來簽定合同的合同，而將來要簽定的合同就是本約。預約的內容不同於本約。
預約的內容主要的是為了在將來簽定本約，預約具有獨立性，其是獨立於本約的合同，與本約不存在從屬關係。商品房買賣合同中儘管當事人在認購書中明確了雙方當事人的身份、標的物的基本情況等，但是認購書籤定的目的並不是使當事人雙方直接根據認購書而承擔債權債務，只是為了約束雙方當事人在將來簽約。預約的效力主要的就是使當事人負有在將來履行簽定合同的義務，而不能違反預約的約定將房屋銷售給他人。
預約的成立生效與本約沒有任何關係，兩者只是在內容上有所牽連，但是並不涉及法律效力問題。當事人一方如果違反預約的約定也要承擔相應的違約責任。預約當事人的主要義務就是在將來簽定本約，這是當事人為特定行為的一種義務，而不是對直接結果的確認。
如果一方當事人沒有正當理由而拒絕履行該義務，那麼對方當事人可以請求法院直接強制執行。本約簽定時，預約自然就喪失了其應有的效力，因為本約簽定正是預約存在的目的和效力目標。
商品房認購書在滿足特定條件下，應該認定為正式的商品房買賣合同。《商品房銷售管理辦法》第16條規定了商品房買賣合同中應該具備的基本條款，但這主要是針對商品房買賣的本約來規定的。但是第16條的要求是比較完備的，在實踐中很難或者要在後期當事人之間才可能簽定如此完備的合同，因此在實踐中當事人一般會在簽定正式文字的合同存在事實和法律上的障礙時而事先簽定一份認購書。
在雙方談判過程中和房屋建設相關手續辦理的過程中，逐步消除事實和法律上的障礙而使預約轉化為本約。所以在實踐中認購書就是當事人之間的權利義務的根據和主要約定，因此應該在一定條件下承認認購書的正式合同效力。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條規定：
「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」
只要具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，這裡需要從兩個方面來理解，一方面要通過司法實踐回答什麼是主要內容的問題，另外還要首先清楚，認購書即使被認定為正式合同也顯然是不需要具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的全部內容的。在實踐中由於事實和法律上的困難，當事人不可能在認購書中把所有的內容寫明。譬如，交付使用條件和日期條款，根據《城市房地產管理法》第26條規定，房地產開發專案竣工，經驗收合格後，方可交付使用。
開發商交付房屋時應當向買受人提交住宅質量保證書和住宅使用說明書等很多的手續和材料需要齊全，所以在預約合同中不可能就該條款作出細緻的約定，所以通常在預約合同中房屋交付時間是有浮動幅度的。
出賣人已經按照約定收受了購房款。在這裡出賣人收受購房款，可以是部分購房款，也可以是全部購房款。在實踐中買受人購買房屋支付房屋款項一般有一次全部付清和分期付款以及個人住房貸款等方式。
根據這一條件，那麼只有在買受人已經支付購房款的情況下，認購書才有可能被認定為正式合同；如果認購書具備了合同的主要內容，但是僅僅是買受人沒有支付購房款，就不能認定認購書為正式合同。如此看來這樣的規定似乎太過於嚴格。出賣人收受購房人的房款，實際合同就已經進入了履行階段。
另外如果當事人之間僅僅簽定了一份認購書，而且該認購書並不具備商品房銷售合同的主要內容，但是當事人之間已經開始了實際履行而且其中一方也已經接受了，此時應如何認定呢?《合同法》36條規定：「法律、行政法規規定或者當事人約定採用書面形式訂立合同，當事人未採用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立。
」所以在買受人支付了購房款而尚未簽定正式的商品房銷售合同時，當事人之間的買賣關係仍然合法有效。所以，有學者指出，最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第5條中認定商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款兩個條件時，才能被確認為正式的買賣合同過於嚴格苛刻，實際上這兩個條件應該是選擇性的而不是並存的就足夠了。
具備合同實際履行的條件。認購書被認定為正式的合同，那麼就必須具有實際履行的條件，也就是說在合同的實現上，已經不存在法律或事實上的障礙和困難。
技巧提示
實踐中當事人之間簽定認購書應該注意的問題：
（1）防止內容過於簡單。實踐中有一部分認購書僅包括房屋地址、面積、**等基本事項，而對於違約責任、定金的退還或喪失的條件等重要條款卻沒有明確，這樣會導致購房者不能全面瞭解交易條件。一旦購房人在與開發商就正式合同條款進行談判過程中遇有分歧，往往會使購房人陷入困境。
認購書要產生合同效力，首先應當符合合同法的要求，內容應當清晰、明確。認購書的主要內容應包括：買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯絡**、傳真等；房屋基本情況，包括房號、戶型、面積、單位**、總價等；簽訂正式合同的期限、付款地點、簽約地點等；定金條款，約定定金在不同情況下發生何種效力；付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；買賣雙方權利與義務。
一般而言賣方的義務應包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人**；按照認購書約定的主要條件為主要內容訂立正式買賣合同；在約定的期限內洽談訂立買賣合同；在雙方不能就此主要條款達成一致時，按照法律的規定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實際履行時應承擔何種責任。
（2）約定要明確、清楚，同時注意認購協議書中權利義務的對等性。合同中體現的基本原則就是自願平等，換個角度說，即各方當事人應當在認購協議中規定必要的義務，雙方的義務都是圍繞合同目的的實現而確立的，任何一方的義務不能過多也不能過少。目前多數的認購書都是開發商提供格式合同，對購房者的限制較多，為了避免一方責任傾斜，在簽訂協議時要注意加上限制開發商行為的條款。
（3）審查開發商是否具備商品房銷售條件，避免簽定內部認購書。《城市房地產管理法》規定，商品房預售實行預售許可制度，開發商如果不具備商品房預售法定條件，沒有取得《預售許可證》，其與購房者簽訂的《認購協議書》是內部認購書，但是在目前這種認購書一般會被認為是無效的，不具有法律效力。
——引自延邊人民出版社《法律高手》
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