1樓：財會生涯
土地增值稅：土地、房屋及建築物清算時應注意事項
土地增值稅清算的條件和流程？
2樓：華律網
一、符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： 1、房地產開發專案全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的； 3、直接轉讓土地使用權的。二、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1、已竣工驗收的房地產開發專案，已轉讓的房地產建築面積佔整個專案可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的； 2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請登出稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的； 4、省稅務機關規定的其他情況。
3樓：愛情戰鬥機
一、清算條件
納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（一）房地產開發專案全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的；
（三）直接轉讓土地使用權的。
對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產開發專案，已轉讓的房地產建築面積佔整個專案可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請登出稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（四）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理登出登記前進行土地增值稅清算。
二、清算流程
對於符合清算條件，應進行土地增值稅清算的專案，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。
對於符合第二種清算條件，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的專案，由主管稅務機關確定是否進行清算；對於確定需要進行清算的專案，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。
納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料
（二）房地產開發專案清算說明，主要內容應包括房地產開發專案立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。
（三）專案竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、專案工程合同結算單、商品房購銷合同統計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應專案記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證影印件。
（四）納稅人委託稅務中介機構稽核鑑證的清算專案，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑑證報告》。
4樓：蘇木槿華
(一)納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：
1、房地產開發專案全部竣工、完成銷售的.
2、整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的。
3、直接轉讓土地使用權的。
(二) 同時，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1、已竣工驗收的房地產開發專案，已轉讓的房地產建築面積佔整個專案可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的。
2、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。
3、納稅人申請登出稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的,應在辦理登出登記前進行土地增值稅清算。
4、省(直轄市)稅務機關規定的其他情況。
二、土地增值稅清算的流程：
1、當專案符合清算條件時，向稅局申請清算。
2、先做一個測算。
3、找一家稅務師事務所幫忙出鑑證報告和申報表。這裡找的稅務師事務所的工作人員第一開始會按照比較嚴格的標準來給出底稿，要有足夠的準備，得有好幾個回合的溝通，達到要的標準又不觸犯發售法規的情況下，同意讓稅務師事務所出報告，最好找兩家以上的稅務師事務所出鑑證。
4、出來鑑證之後，去稅務局交相關資料。
5、稅局會組織清算小組，會有好幾個人，等他們人員都到齊了開始稽核，中間會有很多的地方需要溝通的。
6、他們稽核完畢，認了申報的資料或者認了他們清算出來的資料。
7、通知你交稅，會下個通知單，15日之內把稅交了就算結束了。
5樓：假面
（一）納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算：
1：房地產開發專案全部竣工、完成銷售的；
2：整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的；
3：直接轉讓土地使用權的。
（二） 同時，對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1：已竣工驗收的房地產開發專案，已轉讓的房地產建築面積佔整個專案可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用的；
2:取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3:納稅人申請登出稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的,應在辦理登出登記前進行土地增值稅清算；
4:省（直轄市）稅務機關規定的其他情況. 流程：
1、當專案符合清算條件時，向稅局申請清算。
2、先做一個測算。
3、找一家稅務師事務所幫忙出鑑證報告和申報表。這裡找的稅務師事務所的工作人員第一開始會按照比較嚴格的標準來給出底稿，要有足夠的準備，得有好幾個回合的溝通，達到要的標準又不觸犯發售法規的情況下，同意讓稅務師事務所出報告，最好找兩家以上的稅務師事務所出鑑證。
4、出來鑑證之後，去稅務局交相關資料。
5、稅局會組織清算小組，會有好幾個人，等他們人員都到齊了開始稽核，中間會有很多的地方需要溝通的。
6、他們稽核完畢，認了申報的資料或者認了他們清算出來的資料。
7、通知你交稅，會下個通知單，15日之內把稅交了就算結束了。
擴充套件資料：
計算公式
應納稅額=增值額×適用稅率－扣除專案金額×速算扣除係數。
計算方法
和土地增值稅預徵率有別，土地增值稅實行四級超率累進稅率：
按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除專案金額 50%的部分，稅率為 30%。
增值額超過扣除專案金額 50%、未超過扣除專案金額 100%的部分，土地增值稅稅率為 40%。
增值額超過扣除專案金額 100%、 未超過扣除專案金額 200%的部分，土地增值稅稅率為 50%。
按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除專案金額 200%的部分，稅率為 60%。
與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：
（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據。
土地增值稅的增值額是以徵稅物件的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他專案金額後的餘額，與增值稅的增值額有所不同。
（2）徵稅面比較廣。
凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。
（3）實行超率累進稅率。
土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
（4）實行按次徵收。
土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次徵收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額徵一次稅。
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1、房地產開發專案全部竣工、完成銷售的；
2、整體轉讓未竣工決算房地產開發專案的；
3、直接轉讓土地使用權的。
清算流程：
一、取得土地使用權所支付金額的分配
二、房地產開發成本的分配
1、分期開發的，如果各期完工情況不同，應按建築面積法對各期開發成本進行分攤
2、在同一期開發成本中，應按層高係數法對不同型別的房屋進行開發成本的分配
三、開發費用的分配
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產專案計算分攤並提供金融機構證明，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用按「取得土地使用權所支付的金額」與「房地產開發成本」金額之和的5%以內計算扣除。
四、與轉讓房地產有關的稅金的分配
房地產企業在轉讓房產時繳納的印花稅因列入管理費用中，故不允許單獨再進行扣除。允許扣除的只有營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。地方教育費附加能否在此項扣除，具體要看當地稅務機關的規定。
核定允許扣除的與轉讓房地產有關的稅金金額，按轉讓不同型別房地產收入與稅金配比原則進行分配。
五、財政部規定的加計20%扣除數的分配
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]第6號)第七條第(六)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付金額與房地產開發成本之和，加計20%的扣除。即加計扣除數=(土地款+開發成本)×20%。計算出加計扣除數後也按照層高係數法對已售的不同型別的房屋進行分攤。
六、彙總不同型別房屋的扣除專案金額
1、普通住宅扣除專案金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除。
2、非普通住宅扣除專案金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除。
3、商用房扣除專案金額=取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本+房地產開發費用+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的加計扣除
七、計算不同型別房屋的增值額
1、普通住宅增值額=普通住宅銷售收入-普通住宅扣除金額。
2、非普通住宅增值額=非普通住宅銷售收入-非普通住宅扣除金額。
3、商鋪增值額=商鋪銷售收入-商鋪扣除金額。
八、計算不同型別房屋的增值率
1、普通住宅增值率=普通住宅增值額/普通住宅扣除金額。
2、非普通住宅增值率=非普通住宅增值額/非普通住宅扣除金額。
3、商鋪住宅增值率=商鋪增值額/商鋪扣除金額。
九、查詢土地增值稅稅率
納稅人建造普通標準住宅**，增值額未超過扣除專案金額20%的，免徵土地增值稅；增值額超過扣除專案金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。
十、計算土地增值稅
土地增值稅稅額=增值額×使用稅率-扣除金額×速算扣除數。
二手房買賣中土地增值稅的加計扣除問題
當然不能。說白了按260萬的20 計稅就是52萬 土地增值稅的扣除專案中的加計扣除什麼時候需要加計扣除,什麼時候不需要?房地產企業加計扣除,非房地產企業不加計扣除。根據 土地增值稅暫行條例實施細則 規定,根據條例第六條 五 項規定,對從事房地產開發的納稅人可按本條 一 二 項規定計算的金額之和,加計...
增值稅中兼營與混合銷售行為的區別
簡單地區分一下，兼營是同一個公司兼做增值稅和營業稅兩種不同的業務，比如鋼鐵公司生產鋼材，鋼鐵公司還用本公司的載重卡車進行鋼鐵運輸業務，運輸收入繳納營業稅，鋼鐵生產銷售繳納增值稅。運輸業務和銷售業務是兩項業務。混合銷售是同一次銷售行為中，既包含增值稅業務，也包括營業稅業務。比如門窗生產公司銷售門窗50...
請問一下，在出具的增值專用發票中的增值稅最終是由哪一方繳納
買方取得增值稅專用發票,入帳的時候是應交稅金 進項稅額 拿來沖銷項稅額的,相當於你們現在付給買家的進項稅額是沖銷項稅額用的,增值稅copy屬於價外稅，最終的承擔者是消費者，銷售方開具增值稅專用發票，收取銷項稅，當月其應繳納的增值稅為 當月應交增值稅 當月的銷項稅 當月的進項稅 若銷項稅大於進項稅，則...