1樓：築家易
第一個因素當然是經濟問題
經濟越發達的地方人們財富越多，對產品的購買力也就更強，直接推動了需求方的增長，在原本的房子庫存量下導致供不應求，房價自然**。相反，經濟發展欠發達的地區房價則處於低位。
再者，我們一直強調，房子的價值等於房子周邊國家公共配套的價值總和，當一個城市經濟發展狀況較好時，它會有更多的資金用來建設自己的城市基礎設施配套，隨著這些配套的增長，房子的價值也得到增長。
第二個因素是人口流動
一個城市的房價是由人口流動決定的，流入的人口越多房價就越高，流出的人口越多，房價就越低。
第三個因素是城市的產業結構
城市的產業結構是指一個城市
一、二、三產業的比重，第一產業通常是指農業，對於城市來講，農業比重很低，所以講一個城市的產業結構主要是講第二產業和第三產業的比重。
我們說，人往高處走，人口流動本質上就是高階產業對人才的吸引，帶來了財富的重新分配機會。因為高階人才的收入更高，當某一個地區擁有更多高階人才的時候，必定會成為該地房價的支撐。
第四個因素是土地**
很容易理解，當土地**越多，能夠建造的住房相應的會增加，同樣的用供求關係來解釋，房價的變化也就有所預期。
總而言之，房價的變化以人為中心，一個城市流入的人口越多房價就越高，流出的人口越多，房價就越低，特別是高階人才的流動。
影響房價的因素有哪些
2樓：匿名使用者
一、供求狀況
供給和需求是形成**的兩個最終因素。其他一切因素，要麼通過影響供給，要麼通過影響需求來影響**。房地產的**也是由供給和需求決定，與需求成正相關，與供給成負相關。
供給一定，需求增加，則**上升；需求減少，則****。需求一定，供給增加，則****；供給減少，則**上升。房地產的供求狀況可分為如下四種型別：
a全國房地產總的供求狀況
b本地區房地產總的供求狀況
c全國本類房地產總的供求狀況
d本地區本類房地產總的供求狀況
由於房地產的不可移動性及變更使用功能的困難性，決定某一房地產**水平高低的，主要是本地區本類房地產的供求狀況。至於其他型別房地產的供求狀況對該房地產的**水平有無影響及其影響的程度，要看這些供求狀況的波及性如何而定。
二、自身條件
房地產自身條件的好壞，直接關係到其**高低。所謂自身條件，是指那些反映房地產本身的自然物理性狀態的因素。這些因素分別如下：
1、位置
各種經濟活動和生活活動對房地產位置都有所要求。房地產位置的優劣直接影響其所有者或使用者的經濟收益、生活滿足程度或社會影響，因此，房地產坐落的位置不同，**有較大的差異。無論是坐落在城市或鄉村、中心商業區或住宅區、街角或裡地、向陽面或背陽面均如此。
尤其是城市土地，其**高低幾乎為位置優劣所左右。
房地產**與位置優劣成正相關。商業房地產的位置優劣，主要是看繁華程度、臨街狀態。居住房地產的位置優劣，主要是看周圍環境狀況、安寧程度、交通是否方便，以及與市中心的遠近。
其中別墅的要求是接近大自然，環境質量優良，居於其內又可保證一定的生活私密性。「一步差千金」對於商業來講永遠是個真理，但對於營造別墅則是個誤區。工業房地產的位置優劣，通常許視其產業的性質而定。
一般來說，要是其位置有利於原料與產品的運輸，便利於廢料處理及動力的取得，其**必有趨高的傾向。
房地產的位置從表面上看是個幾何概念，但實際上並不是一個簡單的幾何概念，而是與特定的區位相聯絡的自然因素與人文因素的總和。故房地產的位置有自然地理位置與社會經濟位置之別。房地產的自然地理位置雖然固定不變，但其社會經濟位置卻會發生變動，這種變動可能是因城市規劃的制定或修改，交通建設或改道，也可能是其他建設引起的。
但房地產的位置由劣變優時，則**回上升；相反，則**會**。
2、地質
不同型別的建築物對地基承載力有不同的要求，不同的土地有不同的承載力。地址條件決定著土地的承載力。地址堅實、承載力較大，有利於建築使用。
在城市土地中，尤其是在現代城市建設向高層化發展的情況下，地質條件對地價的影響較大。地價與地質條件成正相關；地質條件好，地價就高；反之，地址條件差，地價則低。
3、地形地勢
地形是指同一塊土地內的地面起伏狀況。地勢是指本塊土地與相鄰土地的高低關係，特別是與相鄰道路的高低關係，如，是高於或低於路面。一般來說，土地平坦，地價較高；土地高低不平，地價較低；在其他條件相同時，地勢高的房地產的**要高於地勢低的房地產的**。
4、土地面積
同等位置的兩塊土地，由於面積大小不等，**會有高低差異。一般來說，凡面積過於狹小而不利於經濟使用的土地，**較低。地價與土地面積大小的關係是可變的。
一般來說，在城市繁華地段對面積大小的敏感度較高，而在市郊或農村則相應較低。土地面積大小的合適度還因不同地區、不同消費習慣而有所不同。例如，某地方市場若普遍接受高層樓房，則該地方較大面積土地的利用價值要高於較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的**會大大高於較小面積土地的**。
相反，如果地方市場僅能接受小型建築型態，則較大面積土地的**與較小面積土地的**，差異不會很大。
5、土地形狀
土地形狀是否規則，對地價也有一定的影響。土地形狀有正方形、長方形、三角形、菱形、梯形等。形狀不規則的土地由於不能有效利用，**一般較低。
土地經過調整或重劃之後，利用價值提高，地價立即隨之**。地價與土地形狀成正相關：土地形狀規則，地價就高；土地形狀不規則，地價就低。
6、日照
日照有自然狀態下的日照和受到人為因素影響下的日照兩種。房地產**與日照的關係具有下列特徵：一方面與日照成正相關；另一方面與日照成負相關。
一般來說，受到周圍巨大建築物或其他東西遮擋的房地產的**（尤其是住宅），必低於無遮擋情況下的同等房地產的**。日照對房地產**的影響還可以從住宅的朝向對其**的影響中看到。
7、通風、風向、風力
一般情況下，風力越大或時常出現風災的地方，房地產**越低。房地產**與風向的關係在城市中比較明顯，在上風地區房地產**一般較高，在下風地區房地產**一般較低。
8、氣溫、溼度、降水量
這三者極端過剩或極端貧乏，均不利於生產和生活，因此會降低房地產**。把降水量與地勢結合起來看，其對房地產**的影響更明顯。地勢雖然低窪，但若降水量不大，則不易積水，從而地勢對房地產**的影響不大，但在地下水位高的地區例外；反之，降水量大，地勢對房地產**的影響力就大。
9、天然週期性災害
凡是天然週期性災害的地帶，土地利用價值必然很低，甚至不能利用。但這類土地一旦建設了可靠的防洪工程，不再受週期性災害的影響，其**會逐漸**。甚至由於靠近江、河、湖、海的緣故，可以獲得特別的條件，如風景、水路交通，從而這類土地的**要高於其他土地。
10、建築物外觀
建築物外觀包括建築式樣、風格和色調，對房地產**有很大影響。凡建築物外觀新穎、優美，可以給人們舒適的感覺，則**就高；反之，單調、呆板，很難引起人們強烈的享受慾望，甚至令人壓抑、厭惡，則**就低。
11、建築物朝向、建築結構、內部格局、裝置配置狀況、施工質量等
三、環境因素
影響房地產**的環境因素，是指那些對房地產**有影響的房地產周圍的物理性因素。這方面的因素有：
1、聲覺環境
噪聲大的地方，房地產**必然低下。噪聲小，安靜的地方，房地產**通常較高。
2、大氣環境
房地產所處的地區有無難聞的氣味、有害物質和粉塵等，對房地產**影響也很大。凡接近化工廠、屠宰廠、酒廠、廁所等地方的房地產**較低。
3、水文環境
地下水、溝渠、河流江湖、海洋等汙染程度如何，對其附近的房地產**也有較大的影響
4、視覺環境
房地產周圍安放的東西是否雜亂，建築物之間是否協調，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，這些對房地產**都有影響
5、衛生環境
清潔衛生情況如何，對房地產**也有影響
四、人口因素
房地產的需求主體是人，人的數量、素質如何，對房地產**有著很大的影響。人口因素對房地產**的影響，具體可分為人口數量、人口素質、家庭規模三個方面。
1、人口數量
房地產**與人口數量的關係非常密切。就一國而言如此，一地區或一市的情況也如此。特別是在城市，隨著外來人口或流動人口的增加對房地產的需求必然加大，從而促進房地產**的**。
人口高密度地區，一般而言，房地產求多於供，供給相對匱乏，因而**趨高。
2、人口素質
人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產**高低的變化。人類社會隨著文明的發達、文化的進步，公共設施必然日益完善和普遍，對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加房地產的需求，從而導致房地產**趨高。如果一個地區中的居民素質低，組成複雜，秩序欠佳，人們多不願在此居住，房地產**必然低落。
3、家庭規模
是指全社會或某一地區的家庭平均人口數。家庭規模發生變化，即使總數不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起需用住宅數量的變動，隨之導致房地產需求的變化而影響房地產**。一般而言，隨著家庭規模小型化，即家庭平均人口數的下降，房地產**有**的趨勢。
五、經濟因素
影響房地產**的經濟因素主要有：經濟發展狀況，儲蓄，消費，投資水平，財政收支以及金融狀況，物價（特別是建築材料**），建築人工費，利息率，居民收入，房地產投資。
1、經濟發展
經濟發展，預示著投資、生產活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設施等的需求增加，引起房地產****，尤其是引起地價**。
2、物價
房地產**與物價的關係非常複雜。通常物價普遍波動，房地產**也將隨之變動；如果其他條件不變，則物價變動的百分比相當於房地產**變動的百分比，而兩者的動向也應一致。
就單獨一宗房地產而言，物價的變動可以引起房地產**的變動，如建築材料****，引起建築物建造成本增加，從而推動房地產****。
從一段較長時期來看，房地產**的**率要高於一般物價的**率和國民收人的增長率。
3、居民收入
通常居民收入的真正增加顯示人們的生活水平將隨之提高，從而促使對房地產的需求增多，導致房地產****。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，對居住房地產的需求增加，促使居住房地產的****。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，對房地產**的影響不大，不過，如果利用剩餘的收入從事房地產投資（尤其是投機），則必然會引起房地產**變動。
六、社會因素
1、政治安定狀況
政治安定狀況，是指現有政權的穩固程度，不同政治觀點的黨派和團體的衝突情況等。一般來說，政治不安定，意味著社會動盪，影響人們投資、置業的信心，造成房地產**低落。
2、社會治安程度
社會治安程度，是指偷盜、搶劫、**、殺人等方面的犯罪情況。房地產所處的地區，如若經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此造成房地產**低落。
3、房地產投機
房地產投機，簡言之就是投準時機，利用房地產**的漲落變化，通過在不同時期買賣房地產，從價差中獲取利潤的行為。
一般來說，房地產投機對房地產**的影響要能出現下列三種情況：
引起房地產****；
引起房地產****；
起著穩定房地產**的作用。
當房地產**節節上升時，那些預計房地產**還會進一步**的投機者紛紛搶購，造成一種虛假需求，無疑會促使房地產**進一步**。而當情況相反時，那些預計房地產**還會進一步**的投機者紛紛拋售房地產，則會促使房地產**進一步**。當房地產**低落時，懷有日後房地產**會**心理的投機者購置房地產，以待日後房地產****時丟擲，這樣，就會出現當房地產需求小的時候，投機者購置房地產，造成房地產需求增加；而在房地產****時投機者丟擲房地產，增加房地產供給，從而平抑房地產**。
4、 城市化
一般來說，城市化意味著人口向城市地區集中，造成城市房地產需求不斷增加，帶動城市房地產****。
七、行政因素
影響房地產**的行政因素，是指影響房地產**的制度、政策、法規、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地產**政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃、稅收政策、交通管制等。
1、土地制度
土地制度對土地**的影響也許是最大的。例如，在中國傳統的土地制度下，嚴禁買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地，可能使地租、地價根本不存在。
2、住房制度
住房制度與土地制度一樣，對房地產**的影響也是最大的。實行低租金、福利制，必然造成房地產**低落。
3、房地產**政策
房地產**政策，有兩類：一類是**格政策；一類是低**政策。所謂**格政策，一般是指**對房地產**放任不管，或有意通過某些措施抬高房地產的**；低**政策，一般是指**採取種種措施抑制房地產****。
因此，**格政策促進房地產****，低**政策造成房地產**下落。
4、特殊政策
在上些地方建立經濟特區，實行特殊的政策、特殊的體制、特殊的對外開放措施，往往會提高該地區的房地產**。
5、城市發展戰略、城市規劃、土地利用規劃
這些對房地產**有很大的影響，特別是城市規劃中的規定用途、容積率、覆蓋率、建築高度等指標。
具體表現為下列兩個方面：（1）就某一塊土地而言，它會降低地價。（2）從總體上看，由於有利於土地的健康協調利用，因此有提高地價的作用。
6、稅收政策
直接或間接地對房地產課稅，實際上是減少了利用房地產的收益，因而造成房地產**低落。
7、交通管制
某些房地產所處的位置看起來交通便利，但實際上並不便利，這就是受到了交通管制的限制。實行某種交通管制也許會降低該房地產的**，但對另一些房地產來講，實行這種交通管制則可能會提高房地產的**。如果住宅區內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲和行人行走的不安全感，因此會提高房地產的**。
八、心理因素
心理因素對房地產**的影響有時是一個不可忽視的因素。影響房地產**的因素主要有下列七個：（1）購買或**心態；（2）欣賞趣味（個人偏好）；（3）時尚風氣；（4）接近名家住宅心理；（5）講究門牌號碼，樓層數字或土地號數；（6）講究風水；（7）價值觀的變化。
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