1樓：楊子電影
地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。房子沒完工可以確認收入，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。
房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。
一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。
從收入確認的大環境———整個會計準則乃至會計標準體系看，我國會計準則與其他國家會計準則及國際會計準則之間還存在著不同程度的差異，這些差異的產生，有些是由於各個國家不同的社會經濟特徵所決定的，有些是由於各國不同的文化法律傳統所決定的。
也有些是由於各國或國際會計準則本身存在的一些技術性缺陷所造成。而隨著境外公司在中國資本市場上市，必然也會面臨會計準則的選擇問題。
2樓：之何勿思
營業收入的確認是指何時登記營業收入。一般來說企業應當在發出商品、提供勞務同時收取價款或取得索取價款的憑據時確認經營收入。
根據上述收入確認的一般標準，結合房地產開發企業經營的特點，房地產開發企業營業收入的確認可分為以下幾種情況：
房地產開發企業轉讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發票和結算賬單交給買主時，作為收入的實現。
房地產開發企業代建的房屋和工程，應在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產交接手續，並已將代建的房屋和工程價款結算賬單提交委託單位時，確認收入的實現。
房地產開發企業採取賒銷或分期收款銷售的辦法銷售土地和商品房的，可以按合同規定的收款時間分次確認為收入，但必須以土地和商品房已經移交給買主作為銷售實現的前提條件。
房地產開發企業跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比確認收入和費用。
一、房地產企業收入確認及流轉稅問題：
房地產企業收入是指企業對外轉讓、銷售、結算開發產品等所形成的經濟利益的總流入。會計法規與稅收法規分別從不同的角度規定了房地產企業收入的確認原則。
1、會計法規關於房地產企業收入的確認原則 《企業會計準則——收入》規定了銷售商品的收入確認條件，房地產銷售與一般的商品銷售類似，按銷售商品確認收入的原則確認實現的銷售收入。但房地產銷售要經過取得預售許可證、預售並簽訂商品房買賣合同、辦理產權過戶等環節，因此房地產企業同一般的生產企業相比，收入的確認又具有其特殊性。
2、在房地產銷售中，房地產的法定所有權轉移給買方，且所有權上的主要風險和報酬也已轉移，企業即應確認銷售收入。但也有可能出現法定所有權轉移後，風險和報酬尚未轉移的情況，此時，賣方在繼續涉入的期間內不應確認收入。房地產銷售由於其商品價值很大，收款方式與一般的產品有很大的不同，買方可能選擇一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。
但無論買方採用何種付款方式，房地產企業確認收入的實現，均應同時具備以下條件：(1)商品房已經移交；(2)已將發票或結算賬單提交買方；(3)履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；(4)成本能夠可靠地計量。在收到預售房款或簽訂商品房買賣合同時不應確認收入實現，因為這種情況下主要風險和報酬不一定已經轉移；如在產權過戶後才確認收入實現，則會造成推遲確認收入，不符合實質重於形式原則。
3、稅收法規關於房地產企業收入的確認原則 稅法對於內外資房地產企業的收入確認原則均有專門規定，其共同點在於都按照銷售方式的不同來確認收入的實現。
4、對於內資房地產企業，根據《國家稅務總局關於房地產開發有關企業所得稅問題的通知》，住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等應根據收入**的性質和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現：(1)採取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時，確認收入的實現；(2)採取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現，付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現；(3)採取銀行按揭方式銷售開發產品的，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
5、對於涉外房地產企業，根據《國家稅務總局關於外商投資房地產企業所得稅管理問題的通知》，外商投資企業及外國企業房地產銷售收入的確定以權責發生製為原則，具體可根據銷售方式的不同按以下原則確定：
(1)採取一次性全額收取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的實現；
(2)採取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現；
(3)採取以土地使用權或者其他財產置換房屋的，以房產使用權交付對方為銷售收入的實現；
(4)採取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日為銷售收入的實現。
3樓：匿名使用者
正確、真實確認房地產企業的收入實現，應具備以下四項具體條件：
（1）工程已經竣工並驗收合格；
（2）具有經購買方認可的結算通知書；
（3）履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；
（4）成本能夠可靠地計量。
《企業會計制度》第95條規定，固定造價合同符合下列四個條件可採用完工百分比法確認收入
合同總收入能夠可靠地計量；
與合同相關的經濟利益能夠流入企業；
在資產負債表日後合同完工進度和為完成合同尚需發生的成本能夠可靠地確定；
為完成合同已經發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。
中國證監會發行部也曾明確，除代建房產可使用完工百分比法確認銷售收入實現外，房地產企業收入不能根據完工百分比法來確認。代建房產實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有
有建造合同，並且合同不可撤銷的；
買方累計付款超過銷售**的一定比例（一般為50%）；
其餘應收款能夠收回；
開發專案的完成程度能夠可靠地確定。
房地產企業如何確定營業收入？
4樓：墨汁諾
交了訂金是預收賬款，不是營業收入，簽訂了購房合同，並且交了首付，申請了銀行貸款，但未到賬，此種型別是營業收入。
地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。房子沒完工可以確認收入，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。
房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。
一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。
5樓：匿名使用者
要確認收入，並先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第六條
企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：
（一）採取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
（二）採取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（三）採取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
（四）採取委託方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
1.採取支付手續費方式委託銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
2.採取視同買斷方式委託銷售開發產品的，屬於企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的**高於買斷**，則應按銷售合同或協議中約定的**計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬於前兩種情況中銷售合同或協議中約定的**低於買斷**，以及屬於受託方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷**計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
3.採取基價（保底價）並實行超基價雙方分成方式委託銷售開發產品的，屬於由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的**高於基價，則應按銷售合同或協議中約定的**計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受託方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的**低於基價的，則應按基價計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬於由受託方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
4.採取包銷方式委託銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿後尚未**的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。
第九條 規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本專案與其他專案合併計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
參考資料：國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知網頁連結
6樓：流淚冰麒麟
企業通過正式簽訂房地產銷售合同或房產預售合同所在地取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：
1：採取一次性全額收款方式銷售開發產品，應於實際收訖或索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
2：採取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議的價款確定收入額，付款方提前付款，在實際付款日確認收入的實現；付款方沒有按時付款的按合同或協議日期為準。
3：採取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應於實際收到日確認收入實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉帳之日確認收入的實現。
房地產企業 營業收入的確認，房地產企業如何確定營業收入？
交了訂金是預收賬款，不是營業收入，簽訂了購房合同，並且交了首付，申請了銀行貸款，但未到賬，此種型別是營業收入。地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。房子沒完工可以確認收入，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採...
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