1樓：鑽誠投資擔保****
抵押貸款的貸款條件：
有合法的身份；
有穩定的經濟收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄；
有合法有效的購房合同；
以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內，且備有或已付不少於所購住房全部價款30%的首付款；
已購且辦理了房子抵押貸款的，原房子抵押貸款已還款一年以上，貸款餘額小於抵押住房價值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權屬證書，房齡在10年以內；
能夠提供貸款行認可的有效擔保；
貸款行規定的其他條件。
保證擔保常見的法律風險
在信貸業務中遇到哪些法律風險問題和困難
2樓：四川萬帆律師事務所
信貸業務中容易疏忽的幾個細節問題來**商業銀行信貸人員應注意的潛在法律風險。
1.關於簽章方面
目前，部分信貸人員往往注意借款人(或保證人)在借款合同、最高額擔保合同、貼現等合同上審查單位公章及法定代表人私章，而疏忽了法定代表人簽字。這可能存在兩種潛在風險：一是企業經辦人道德風險，即未經企業法定代表人授權，私自蓋章獲取貸款或給其他企業提供保證;二是企業法定代表人的道德風險，即企業法定代表人以其未簽字為由，不承認債務或保證責任。
因為根據《合同法》第54條、《擔保法》第30條相關規定，借款人和保證人可以“合同意思表示不真實”為理由提出抗辯。
防範此類風險的對策是：對於經常發生貸款的客戶，要求其法定代表人簽署一份“委託授權書”給企業經辦人，信貸員須注意這份“委託授權書”法定代表人簽字的真實有效(須當面驗證);對於不常發生貸款的客戶，特別是個人客戶，確保每筆合同都有簽字(不會簽字的客戶，蓋私章並加按指紋)。
2.關於抵押物財產共有人的簽字及共有人與抵押人關係證明問題
根據《擔保法司法解釋》第54條關於“共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效”的規定，信貸人員在辦理抵押貸款時，須要求抵押物財產共有人簽字或公司“董事會同意抵押決議書”(企業財產設定抵押情況)，在實際經辦過程中還須注意以下細節：
以私房設定抵押的，在很多情況下房產證上沒有登記共有人，這在大部分房管部門辦理抵押登記時，登記部門會要求共有人簽字(實際上是替銀行把了一關);但在有些地方的房管部門辦理抵押登記時，登記部門未作此要求，在這種情況下，即使取得了合法的“他項權利證書”，也會因此項抵押未經共有人同意而導致無效。
儘管《新婚姻法》規定婚前財產不屬於共有財產，但信貸人員並不能因此而忽略了共有人的簽字。因為《新婚姻法》的司法解釋又規定，夫妻一方的財產不因婚姻關係的延續而成為共有財產，但夫妻雙方另有約定的除外。這個司法解釋說明了只要夫妻雙方有一張書面約定，那麼婚前財產又可以成為共有財產。
因此夫妻單方同意的抵押行為(即使是單方的財產)很可能歸於無效。同時，在辦理抵押貸款過程中，須注意提供共有人與抵押人的關係以此確定是否是真實的共有人。
3.關於公司“董事會同意抵押或保證決議書”真實合法性問題
對於公司制企業提供的抵押或保證，銀行要求企業出具“董事會同意抵押或保證決議書”，這是一項非常重要的法律文書。必須確保其真實性，在信貸操作中要注意兩點：一方面，注意董事會人數問題。
根據《公司法》，有限責任公司的董事會人數是3-13人，股份****的董事會人數是5-19人，這要審查公司的章程及企業的相關資料，確定該公司董事會人數，及規定的表決比例(如二分之一或三分之二以上通過為有效)，如果全體股東都有簽字則更好;另一方面，須注意董事簽字的真實性。這在實際工作中可能有些難度，這就要求信貸人員掌握必要的辦事藝術，即如何做到既不引起客戶反感又能有效防範部分商業銀行的信貸風險。
4.關於企業出具抵押承諾書的有效性問題
信貸實踐中，由於企業產權證書不齊或其他原因無法辦理抵押登記，企業僅簽訂了抵押合同或抵押承諾書。眾所周知，銀行要求企業辦理抵押的初衷是為了獲得對抗第三人的優先權，而根據《擔保法》第41條關於“當事人以本法第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效”的規定，這說明僅出具抵押承諾書或抵押合同而沒有辦理抵押物登記手續的，抵押行為無效，也就是對於抵押財產，銀行無法獲得對抗第三人的優先權。
5.關於抵押物財產保險單上“第一受益人為銀行”的約定的重要性問題
根據保險相關法律法規規定，被保險人為第一受益人。因此，若不約定銀行為第一受益人的話，有可能在出險時，部分商業銀行無法獲得保險賠償。
當然，以上列出的只是其中幾個問題，實際信貸工作中存在著更多、更復雜的情況，這就要求商業銀行信貸人員必須保持清醒頭腦，對於客戶既應尊重，又應以防範風險為底線，做到有禮有節。(《金融理論與實踐》2023年第7期)
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3樓：皆有可能
1、對於房產處理的成本會很高，主要的成本有以下兩部分：
（1）稅收，主要的稅收包括營業稅，土地增值稅，企業所得稅以及印花稅等。
（2）其中產生的其他費用包括訴訟費，執行費，拍賣費以及評估費用等。
（3）如果有司法處置抵押貸款的那麼還需要在承擔總費用的21%到42%的費用。
2、《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》中明確“對被執行人及其所撫養家屬 生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。所以如果被抵押的房產是客戶的唯 一房產，是很難處置的
3、《擔保法》規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃合同在有效期內對抵押的受讓人繼續 有效”，也就是所謂的買賣不破租賃。簡單的說租客和房東簽了3年的租約，這期間抵押的房產是無法處理的。
4樓：2007米克
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