1樓：匿名使用者
隨著經濟的發展和投資觀念的改變，目前在西方國家的企業中，房地產作為一種投資手段，已是非常普遍的經濟現象。近年來，這種投資行為也逐漸在我國的一些企業中流行，甚至成為一些企業新的經濟增長點。為了順應我國經濟發展潮流，本著與國際會計慣例趨同的精神，我國財政部於2023年2月15日釋出了第3號準則《投資性房地產》。
準則首次將投資性房地產作為一項單獨的資產予以確認，並首次在對該資產計量中引入了公允價值。然而在實際應用中，企業仍需解決諸多投資性房地產確認與計量的相關技術難題。本文通過分析採用公允價值計量投資性房地產的優缺點，來分析其中存在的問題以及解決的辦法。
一、投資性房地產與公允價值計量方式簡述
（一）投資性房地產的概念
隨著經濟的發展和投資觀念的改變，房地產作為國內僅有的幾種保值增值的投資品種，越來越受到一些公司的歡迎。但是，在新準則頒佈之前的會計處理中，企業投資房地產都被作為固定資產看待，並按其估計的使用年限提取折舊，這種固定資產淨值往往不能反映投資性房地產的真實價值，因為數年後房地產的市場價值不僅可能高於其賬面淨值，而且還經常高出其賬面原值數倍甚至數十倍。
投資性房地產指「企業為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產」。主要包括：已出租的土地使用權；持有並準備增值後轉讓的土地使用權；已出租的建築物。
（二）公允價值的概念
我國的會計準則對公允價值所下定義是：「在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自願進行資產交換或債務清償的金額」。公允價值應該按以下原則確定：
存在活躍市場的資產或負債，活躍市場中的**應當用於確定其公允價值；不存在活躍市場的，參考熟悉情況及自願交易的各方最近進行的市場交易中使用的**或參照實質上相同的其他資產或負債的當前公允價值；不存在活躍市場，且不滿足上述兩個條件的，應當採用估值技術等確定資產或負債的公允價值。
二、投資性房地產採用公允價值計量的優缺點
（一）採用公允價值計量的優點
新準則引入公允價值的計量模式，是我國會計準則的一個飛躍，它對我國的會計準則變更的歷史意義是不可估量的。
1、公允價值計量能更真實地反映企業資產的真正價值，更真實地滿足資訊使用者的決策需求。以前的會計要素的計量，強調以歷史成本為基礎進行計量，但是在當前經濟環境下，各種投資品種層出不窮，再以歷史成本計價已經不能真正反映公司資產真正價值，投資性房地產的持有目的就是為了增值或者賺取租金，而不是用於**和其他生產目的，並且取得這些資產的成本通常非常低，後來由於土地、資源的侷限性，經濟的發展等原因，資產的**大幅度**，此時引入公允價值的計量模式可以反映其在市場上的真正價值，更確切地反映企業的經營能力、償債能力及所承擔的財務風險，更有助於資訊使用者更好地做出正確的決策。
2、公允價值計量的引入反映了中國會計準則與國際會計準則的趨同，滿足了與國際接軌的需要。由於國際會計計量普遍採用公允價值，如果我們的會計準則仍然採用過去的賬面價值的方法，不僅不利於我國會計業與國際接軌，也不利於我國會計業的發展。市場經濟在本質上是公允經濟，對公允原則的偏離，必然會給整個國民經濟帶來負面影響。
3、採用公允價值計量模式可以增強企業融資能力。由於目前資金緊張，各家企業尤其是房地產公司的資金需求量巨大，目前大部分房地產公司的資產負債率均在70%左右，如果採用公允價值計量模式，將大大增加企業的淨資產，降低企業的資產負債率，使被低估的房地產估價更符合其市場價值，無疑將有助於提高企業向銀行貸款的信譽，增強其融資能力，同時增加了淨資產後，企業通過股權融資的金額也將大大增加，在一定程度上緩解房地產企業資金緊張的局面。
4、公允價值計量模式可以在使企業在增加利潤的同時不增加企業的實質性稅賦。根據財稅（2007）80號的規定，企業以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，在實際處置或結算時，處置取得的價款扣除其歷史成本後的差額應計入處置或結算期間的應納稅所得額。在採用公允價值計量投資性房地產後，企業的實際稅負並沒有增加，這有利於節約公司的資金。
（二）採用公允價值計量的缺點
公允價值的應用雖然有很多的優點，但是在我國應用中仍然存在著很多問題。
1、採用公允價值計量可能成為調節利潤的工具。由於我國相關市場的發展還不成熟，公允價值可能難以達到公允，並有可能成為利潤操縱的工具。尤其是投資性房地產的公允價值的認定，如計算現金流量折算值時，現金流量的估計、折現率的估計甚至折現期的估計等，都需要加上人為的判斷——這就在客觀上存在操縱利潤的可能。
2、相關資產的公允價值難以取得。在發達的國家的市場上，各種生產要素的市場交易都十分活躍，公允價值比較容易確認，而在我國，產權和生產要素市場不很活躍、中介機構公信度低、市場執法和管理不嚴、會計人員素質較低等，相關的公允價值均難以取得。
3、公允價值計量易導致**波動頻繁。在歷史成本的計量體系下，資產的價值一般是固定不變的，但是公允價值是隨市場**的變化而變化的，這樣固然能夠合理地反映資產的當時價值，但是若該項資產**總是頻繁地變動，必然會導致財務狀況和盈利能力的波動性變化，給投資者的感覺是公司財務發展不穩定。
三、投資性房地產採用公允價值計量實際應用中存在的問題及解決辦法
（一）採用公允價值計量實際應用中存在的問題
據統計，從2023年開始實施新準則以來，存在投資性房地產的有630家上市公司，但是這些公司絕大多數對投資性房地產採用了成本計量模式。僅有18家上市公司採用公允價值對投資性房地產進行後續計量。2023年度投資性房地產公允價值計量產生的公允價值變動淨收益為22.
79億元，佔有此類業務18家公司淨利潤的2.61%，佔所有上市公司淨利潤的0.23%。
從統計資料可以看出，大多數公司並沒有採用能使上市公司相關投資業務的業績獲得提升的公允價值模式，卻更鐘情於繼續選用歷史成本計量模式，這是值得關注的現象。為什麼這個與國際接軌的洋模式從引入至今卻坐在冷板凳上？主要存在以下方面的問題：
1、管理層處於謹慎性的考慮。雖然財政部在投資性房地產中引入了公允價值的計價方式，但是可以看出監管層是不鼓勵使用公允價值計價的，這樣公司管理層也不願意當「出頭鳥」，以避免被監管層一直「盯著」。
2、國內的投資性房地產的公允價值難以確定。正如前文所述，國內的評估機制不完善，難以確定一個合理的公允價值。從已經採用公允價值計價的上市公司來看，大部分上市公司其投資性房地產公允價值的確定採用的是專業房地產評估機構出具的評估**，還有幾家上市公司選擇投資性房地產所在地有關房地產經紀機構的市場調查報告，但是由於評估水平的參差不齊，和評估方法及引數的可選擇性太大，導致實際的公允價值並不可靠。
所以大部分公司仍然採用的是成本模式計價。
3、對上市公司的業績波動影響較大。當房地產市場較為繁榮的情況下，房地產的**不斷**，採用公允價值模式計量投資性房地產可以給企業帶來較多的利潤，但是由於房地產行業屬於高風險行業，受巨集觀經濟形勢影響較大，在房地產市場蕭條時，採用公允價值計量的投資性房地產的價值將會大幅縮水，從而導致企業業績大幅下滑，這樣會使得上市公司的業績波動較大，因此，企業對採用公允價值計量投資性房地產持謹慎態度。
4、按照現有的評估模式，投資性房地產的增值金額不會太高。一般對投資性房地產評估，一是採用未來現金流量折現法，而在現在租售比達到300-400倍的情況下，以租金作為未來現金流量折現而計算出來的現值是遠遠小於市場價值的；還有一種方式就是參照市場價值，但是由於目前我國房地產市場的稅費相當繁重，包括營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等等，如果按市場價值作為售價扣除相關稅費後得到的評估**往往比實際的市場**低一半多，增值幅度遠遠沒有想象中的那麼高。
5、使用公允價值計量模式的後續成本較高。如果投資性房地產採用公允價值計量模式，那麼上市公司需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，並在年報中詳細披露投資性房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等，這將大大增加使用公允價值計量模式的後續成本。
（二）應對策略
儘管採用公允價值存在著眾多的困難，但是使用公允價值計量模式與國際接軌的趨勢是不會改變的，主要應該做好以下幾點：
1、儘快制定和完善公允價值制定的標準。一是發展標準的公開交易市場。對於已經存在活躍、公開的交易市場的，應由國家監管部門或者行業協會明確其中符合公允價值確定標準的市場，其交易**可以直接使用，從而形成國家、行業的統
一、標準的公允價值資訊平臺，保證公允價值的合理。二是制定和完善公允價值計量的具體指南。要提高會計計量的可操作性，就要研究市場體制、市場資產或負債的估價系統，在會計準則中給予明確的有利於具體實務操作的規範要求，由國家各監管部門或者行業協會指定研發機構，制定標準的估值模型系統，集中採集有效的市場資料，及時對模型進行修正，同時簡化系統使用者所能調控的要素，儘可能地降低主觀因素對估值的影響。
三是由**出面建立市場資訊資料庫。**部門應該利用**資源，結合各種情況，蒐集各類市場資料，建立資訊庫，儲存市場資訊資料，這樣既有利於企業公允價值的確定，也有利於審計人員、相關監管部門考察企業的公允價值是否合理、恰當。
2、建立健全的法律環境，加強**市場的監管。建立健全的法律環境是保證公允價值會計順利應用的法律保障。我國會計造假現象的原因之一是企業的會計造假成本遠遠低於造假收益，使得不少企業敢於鋌而走險，提供虛假的會計資訊。
公允價值的使用本身就是一把雙刃劍，在促進會計資訊公允性、相關性的同時，也為投機者提供了操縱利潤的可能。因此必須加強監管，對實施中的主觀差錯予以糾正，對公允價值惡意操縱者及獲益主體予以認定、懲罰，我們的監管者要不斷提升自身管理水平、管理技術，完善管理政策，監控風險。
3、大力發展資產評估行業，完善相關的市場環境。情況下，公允價值的確定離不開評估技術。只有評估業務規範，評估質量提高，評估人員素質高，才能保證公允價值計量的真實性和可靠性。
因此要大力發展資產評估行業，定期由監管部門核准資質。
4、提高全體會計人員的職業水平。公允價值在實務操作過程中首先需要會計人員的職業判斷，如果會計人員的職業水平薄弱，將無法為準則的實施提供強有力的支撐，而職業水平的參差不齊也將給公允價值帶來不同的結果。因此，要不斷加強會計人員的知識更新，擴大其知識面，同時要加強會計人員的職業道德意識，增強會計人員職業責任，從而使採用公允價值計量屬性所產生的會計資訊更加可靠。
2023年度大部分上市公司沒有采用公允價值計價，但到了2023年，已經有金融界和昆百大兩家上市公司變更了會計政策採用公允價值計價。希望相關部門、企業能夠審時度勢，循序漸進，紮紮實實地落實相關基礎工作。在完善目前公允價值計量模式存在的各種問題後，相信會有更多的上市公司採用公允價值計價。
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