1樓：華律網
房屋預售也稱商品房預售，樓花買賣，是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋**買賣，買賣的只是房屋的一張**合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。
商品房預售應當符合下列條件:1.已經全部交付土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書，且土地使用權未經抵押。
2.持有建設工程許可證。3.
按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，並已經確定施工進度和竣工交付時間。4.同金融機構已經簽訂商品房預售款監管協議。
5.已經向縣級以上人民**房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批准檔案。法律依據：
《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條商品房預售，應當符合下列條件：(一) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(二) 持有建設工程規劃許可證;(三) 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期;(四) 向縣級以上人民**房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民**房產管理部門和土地管理部門登記備案。
商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。
2樓：忠怒之道
銷售階段是開發商**商品房，**資金實現贏利的階段。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格檔案後進行銷售。
1 預售
由於預售可以提前**資金，目前開發商大多采用此種銷售方式。預售條件，《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
3樓：匿名使用者
商品房預售備案登記是購房戶與開發商簽訂商品房購房協議後，一個月內報房地產管理部門進行登記備案的程式，備案登記可以有效防止開發商一房二賣等情況，備案登記是進行稅費繳納，辦理房產證等前提條件，有些地方銀行按揭也必須是備案後方可進行。
4樓：搜狐焦點
《城市商品房預售管理辦法》第十條商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民**土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
5樓：柯特妮考克斯
房屋銷售商告訴我們說是交錢
什麼是商品房預售備案登記？
6樓：惜月知道
一、商品房預售備案登記是購房戶與開發商簽訂商品房購房協議後，一個月內報房地產管理部門進行登記備案的程式，備案登記可以有效防止開發商一房二賣等情況，備案登記是進行稅費繳納，辦理房產證等前提條件，有些地方銀行按揭也必須是備案後方可進行。
二、商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的尚未竣工的房屋預先**給購房者，買受人交付定金或購房款，並在未來確定的日期將房屋交付給購房者並轉移房屋的所有權，購房者支付全部款項的一種房屋買賣行為。
三、 預售商品房時，買賣合同所確定的房屋尚不存在，此時不能辦理房屋權屬證明，購房者與開發商僅僅是基於簽訂商品房買賣合同後形成的債權債務關係。
因此，購房者在支付購房款後承擔較大風險，法律對商品房預售行為進行了特別規範，如商品房預售許可制度、商品房預售合同登記備案制度。
商品房預售合同登記備案可以很好的維護購房者的利益，主要是在備案後，如果購房者尚未全部交付購房款，那麼購房者取得了優先購買特定商品房的權利；如果購房者已經付清了房款的，那麼房屋竣工後，開發商只能將房屋的所有權轉移給購房者，而不能轉移其他人。
7樓：忠怒之道
銷售階段是開發商**商品房，**資金實現贏利的階段。銷售分為預售和現房銷售兩個階段，預售即通常所說的期房銷售，是指開發商在建設工程竣工之前進行銷售，現房銷售即開發商在取得《竣工證》或竣工驗收合格檔案後進行銷售。
1 預售
由於預售可以提前**資金，目前開發商大多采用此種銷售方式。預售條件，《城市商品房預售管理辦法》第五條規定：
（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（2）持有建設工程規劃和施工許可證；
（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
《城市商品房預售管理辦法》第六條規定：商品房預售實行許可證制度。開發經營企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。
什麼是商品房預售登記備案，什麼是商品房預告登記？
8樓：
一、什麼是商品房預售登記備案？
（一） 商品房預售登記備案的目的：
在我國商品房預售過程中，開發房商與預購人簽訂了商品房預售合同之後，預購房屋的購房者就享有了房屋購買的債權，但實際上房屋仍由開發商佔有。開發商雖然負有在約定的時間轉移房屋所有權的義務，但當房屋**不斷**的情況下，開發商很有可能將房屋賣給第三人，即出現一房多賣的情況。
為保護購房人的利益，保證商品房交易安全，維護商品房交易秩序，《最高人民法院關於審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答》第27條規定：「預售商品房合同簽訂後，預購方尚未取得房屋所有權證之前，預售方未經預購方同意，又就同一預售商品房與他人簽訂預售合同的，應認定後一預售合同無效；如後一合同的預購方已取得房屋所有權證的，可認定後一合同有效，但預售方給前一合同的預購方造成損失的，應承擔相應的民事責任。」
由此不難發現，雖有法律對於開放商違約時給與了購房者經濟上的救濟，但開發商的處分行為並未得到充分控制，購房者的交易目的並沒有實現。商品房登記預告的出現彌補了預售備案制度的不足。
二、 什麼是商品房登記預告？
（一）預告登記制度具有如下特點：
1、根據物權法定原則，預告登記制度作為我國《物權法》規定的不動產物權登記制度中的重要制度之一，其性質與法律效力均有明確規定；而我國對商品房預售登記備案制度並沒有明文規定。
2、預告登記制度是對權利人享有的物權請求權的登記，使其具有物權效力，具有合理性；而商品房預售登記備案制度是對商品房預售合同的登記，使其具有物權效力存在理論上的障礙。
3、預告登記制度是權利人根據私法行使私權的行為，是「意思自治」原則的體現，更好地體現了房地產市場的經濟性，提高了效率；而商品房預售登記備案制度是預售人依據公法進行的，具有行政強制性。
4、預告登記制度適用的範圍更為廣泛，依據《物權法》第二十條第一款的規定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記；而商品房預售登記備案制度只適用於商品房預售。
（二）怎麼進行商品房登記預告：
1、商品房買賣合同登記備案後，購房者可以和開發商在預售合同中合同約定預告登記。
2、約定後，購房者到房地產管理部門進行申請，經過受理稽核後，由房產管理部門記載於登記簿，購房者交費後領取登記證明。
3、辦理登記預告需要提交的材料有：預告登記申請書；申請人的身份證明；已登記備案的商品房買賣合同，以及當事人關於預告登記的約定；買受人單方申請預購商品房預告登記，出賣人與買受人在商品房買賣合同中對預告登記附有條件和期限的，買受人應當提交相應的證明材料；其他必要材料。
辦理商品房登記預告一般需要10個工作日。登記費為80元。
在這裡還要提醒大家，簽訂商品房買賣合同後，如果開發商未按照約定申請預告登記，購房者可以單方申請預告登記。預告登記可以和商品房買賣合同備案手續合併申請辦理。
9樓：艾倫出牆吧
商品房預售登記備案，指開發企業在房屋預售合同簽訂後向房地產管理部門和市、縣人民**土地管理部門辦理的登記備案手續；而商品房預告登記是買賣雙方為保障將來物權的實現，按照約定向登記機構申請預告登記。
兩者的不同具體體現在以下幾個方面：
法律性質不同。預告登記是由《物權法》規定的一種不動產登記制度，屬於民事制度。而商品房預售登記備案制度是由《城市房地產管理法》規定的行政管理措施，屬於行政管理制度。
目的不同。預告登記制度的主要目的就是為了保障債權人將來能夠實現物權;商品房預售登記備案制度在行政上對預購人具有保護功能，有助於建設行政管理部門加強對房地產市場的監督管理，維護房地產市場的健康發展。
登記方法不同。預告登記必須是在雙方有預告登記的約定之後才能申請，原則上必須由雙方共同申請，除非法律另有規定。而商品房預售登記備案制度是一種只針對房地產開發企業的強制性制度。
適用範圍不同。預告登記的適用範圍比商品房預售登記備案的適用範圍廣，在房屋的買賣、抵押和建設用地使用權的轉讓中都可以進行預告登記。但是，商品房預售登記備案制度只適用於商品房預售。
登記部門不同。預告登記的主體機關是唯一的，即房屋登記機構。而商品房預售登記備案的主體管理機構法律賦予了當地人民**。
它可以是建設行政主管部門;可以是房地產管理部門;也可以委託給房屋登記機構，具有較大的靈活性。
什麼是商品房預售登記備案？為什麼商品房預售合同需要登記備案
10樓：桓河藏櫻
商品房預售合同登記備案的解除程式如下：
一、受理、審查
提交材料：
1、商品房預售合同解除備案申請表（原件）；
2、協議解除合同的，提交商品房預售合同的解除協議及商品房預售合同一式四份（原件）；
3、法院或仲裁機構判決或裁決解除合同的，提交生效的法院判決書或調解書或仲裁裁決書（影印件）及一份商品房預售合同（原件）；
4、開發企業的授權委託書（原件）和受託人身份證件（影印件）；
5、預購人的身份證件（影印件）；預購人委託辦理的，還須提交經公證的授權委託書（原件）。
二、解除的標準：
1、申請材料齊全、符合法定形式；
2、房地產開發企業與預購人協商解除合同的，如預購房屋已辦理了貸款抵押登記的，應先辦理抵押登記登出手續，再辦理預售合同解除備案手續。
三、決定、告知
標準：同受理、審查標準
1、對申請事項作出決定，並告知申請人。
2、准予解除備案的，製作《辦理結果通知書》，並送達申請人。
3、不予解除備案的，製作《s辦理結果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政複議或者提起行政訴訟的權利，並將《辦理結果通知書》和申請材料退回申請人。
房屋建到什麼程度會有預售許可證，商品房建到什麼程度可辦理預售許可證？
各地規定不同，按照廣東省 商品房預售管理條例 的規定 預售商品房時，應當取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可 證應當具備下列條件 一 預售人已取得房地產開發資質證書 營業執照 二 按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書 三 持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，...
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