1樓：情惑美文
房地產開發經營企業所得稅處理辦法第八條：企業銷售未完成產品的毛稅率，由國家稅務局和省、自治區、直轄市地方稅務局確定。直轄市依照下列規定：
（一）省、自治區、直轄市和計劃單列市人民**所在的城市和郊區的開發專案不得少於15%。
（二）地市、地級市市區、郊區的開發專案不得少於10%。
（三）其他地區的開發專案不得少於5%。
（四）屬於經濟適用房、限價房和危房改造的，不得低於3%。
《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》第九條：銷售未完工產品所得，按估計毛稅率每季度（或每月）計算，計入當期應納稅所得額。
產品開發完成後，企業應當及時結清稅款，計算以前銷售收入的實際毛利。同時，其實際毛利與其相應的預計毛利之間的差額，計入本年度企業專案與其他專案相結合計算的應納稅所得額。
企業在年度納稅申報中，應當出具開發產品實際毛利與預期毛利差額調整報告，以及稅務機關要求的其他有關資料。
擴充套件資料：
《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第三十六條：企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產專案，且該專案未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該專案已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；
（二）凡開發合同或協議中約定分配專案利潤的，應按以下規定進行處理：
國家稅務局-房地產稅務管理
2樓：紅眼睛的星星
房地產開發企業開發產品完工後,應及時結算其計稅成本和實際銷售收入毛利額,同時將實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年企業本專案與其他專案合併計算應納稅額。如何調整實際毛利額與預計毛利額的差額談談自己的看法。
一、政策依據
（一）國稅發31號文第九條第一款規定。「銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額。企業產品完工後應結算其計稅成本和此前實際收入的毛利額,並將實際毛利額與對應的預計毛利額之間的差額,計入當年企業本專案與其他專案合併計算的應納稅所得額」。
（二）國稅發31號文第九條第二款規定。「在年度納稅申報時,企業須出具開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差額調整情況的報告以及稅務機關需要的相關資料。」要求企業在年度納稅申報時單獨出具一個專項報告,內容如下。
（1）分專案列示採取預售方式銷售的開發專案的預計毛利額合併計入當期應納稅所得額的詳細情況;（2）與（1）對應的專案完工後實際毛利計算情況及已經計入應納稅所得額的預計毛利額當期轉
回情況;（3）稅務機關需要的與預計毛利額相關的資料。
二、計算程式及計算公式
（一）確定成本物件。根據國稅發31號第二十六條規定:成本物件是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔專案。對開發產品進行二級明細核算。
（二）確定實際銷售收入、總可售面積、已售面積。企業簽訂房地產銷售合同或預售合同所取得的收入是銷售收入的實現。總可售面積是經房管部門認可的測繪機構測量並出具房屋測繪報告確定的產權面積之和。
已售面積為已銷售開發產品實際銷售收入對應的可售面積。
（三）確定會計成本。根據企業會計準則或制度來確定成本物件的會計總成本。按權責發生制原則計入成本物件,開發產品完工前發生的各項成本,應按配比原則分配至各成本物件。
會計總成本=賬面會計成本+（或-）會計差錯+（或-）應分攤的間接成本和共同成本
單位會計成本=會計總成本÷可售面積
已銷開發產品的會計成本=單位會計成本×已售面積（四）確定計稅成本。計稅成本是企業在開發產品過程中所發生的按稅收規定進行核算與計量某項成本物件的費用。步步高**發表網是學生經濟**快速寫作，管理職稱**發表，管理**範文參考首選**。
計稅總成本=會計總成本+（或-）稅會差異額
單位計稅成本=計稅總成本÷可售面積
已銷開發產品的計稅成本=單位計稅成本×已售面積
（五）確定已銷開發產品預計毛利額。已銷開發產品預計毛利額=累計從預售結轉銷售的已完工開發產品的銷售額×當年的預計毛利率確定實際銷售毛利額
（六）確定實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額的差額。實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差額=實際銷售收入毛利
額-已銷開發產品預計毛利額
房地產企業如何確認收入
3樓：
地產公司的收入確認時間一般以商品房結算，交付客戶為時點確認收入。
房子沒完工可以確認收入，確認收入以後按照合同結轉利潤以及計算成本。
房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。
一般來說交付的時候，就會有大量住房交付，但是銷售的時候是一套一套銷售的。這樣造成一個結果就是，很長時間沒有收入，一有收入就是大額的利潤。
其實現在房地產公司也可以把銷售收入提前確認，只要把專案公司賣給其他公司就可以了。一個銷售額10億元的專案已經銷售完畢，只需要繼續建設就可以了。後續建設成本是很容易估計的，比如說合同2億元，那麼我給其他企業2.
5億元。這樣就可以了，後續這個就由企業自己負責。
擴充套件資料：
關於收入確認的原則：
銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：
(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;
(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯絡的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制;
(三)收入的金額能夠可靠地計量;
(四)相關的經濟利益很可能流入企業;
(五)相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。
第一點，商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方，房屋**漲跌都由買房人承擔。符合第一點
第二點，其實只是在建房子，但是沒有享有管理權，最終管理權還是在業主。
第三點，收入的金額能夠可靠地計量，第四點相關的經濟利益很可能流入企業。已經全款收到錢了，收入金額可以靠確認，經濟利益已經流入。
第五點，相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。一般房地產公司都籤的總包合同，在專案施工的初期可以預算出一個成本。工程施工企業也是根據成本預算確認收入和成本的，那麼房地產企業更可以了。
4樓：匿名使用者
要確認收入，並先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第六條
企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：
（一）採取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
（二）採取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
（三）採取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
（四）採取委託方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
1.採取支付手續費方式委託銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
2.採取視同買斷方式委託銷售開發產品的，屬於企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的**高於買斷**，則應按銷售合同或協議中約定的**計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬於前兩種情況中銷售合同或協議中約定的**低於買斷**，以及屬於受託方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷**計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
3.採取基價（保底價）並實行超基價雙方分成方式委託銷售開發產品的，屬於由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受託方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的**高於基價，則應按銷售合同或協議中約定的**計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受託方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的**低於基價的，則應按基價計算的價款於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬於由受託方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額於收到受託方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
4.採取包銷方式委託銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿後尚未**的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。
第九條 規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本專案與其他專案合併計算的應納稅所得額。
在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
參考資料：國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知網頁連結
5樓：康秦瑀
房地產企業的收入確認是按建房完工程度來確定結轉成本；
《企業會計制度》對於收入的確認原則，企業通過正式簽訂房地產銷售合同或房產預售合同所在地取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：作了如下規定：「銷售商品的收入，應當在下列條件均能滿足時予以確認：
(一)企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方;
(二)企業既沒有保留通常與所有權相聯絡的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制;
(三)與交易相關的經濟利益能夠流入企業;
(四)相關的收入和成本能夠可靠地計量。房地產開發企業自行開發商品房對外銷售收入的確定，按照銷售商品收入的確認原則執行。「
由此可以看出，房地產開發企業收入確認原則與其他企業並無差別。但結合房地產開發企業的經營特點，我們不難發現不同觀點的端倪。
與一般工商企業相比較，房地產開發企業的生產經營具有以下顯著特徵：
1、專案開發建設週期較長，一般會跨越多個會計年度。這是由房地產開發的性質決定的，一個專案從立項審批、取得土地使用權到開工建設乃至專案建成，少則需要一兩年，多則三四年甚至更長時間。
2、房地產屬資金密集型行業，投資大。為了籌集資金，房產銷售往往採取預售方式，即在商品尚未建造完成時向客戶收取價款。由此形成商品交付與收款存在較大時間差異。
3、產品成本計量相對滯後。一方面由於專案施工與其成本決算往往存在時間差，導致成本計量落後於形象進度;另一方面，基礎設施及公共配套設施的建設往往落後於商品房的建設。特別是「**」專案在實行統一規劃、滾動開發的情形下，往往存在一期商品房已經交付入住，而花園、會所等公共配套設施可能尚未完成甚至尚未開工的情形，導致專案成本無法得到準確的計量。
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請問房地產企業的開發成本與收入的結轉是在什麼時候進行？會計分
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