1樓：法律快車
在房屋租賃合同關係中，除當事人約定外，根據《合同法》的有關規定，雙方在以下情形下享有合同解除權：
1.承租人的解除權。
在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權利瑕疵)，致使承租人無法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當期間內不能進行使用收益的，或者租賃房屋毀損致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。《合同法》第二百三十一條規定：「因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
」《合同法》第二百三十三條規定：「租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。」
《合同法》第二百三十三條規定僅限於物的瑕疵，而且限於物的瑕疵達到「危及承租人的安全或者健康」的程度。我們認為，對於租賃房屋的瑕疵，不論是物的瑕疵還是權利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四條第(四)項規定，承租人可以主張解除合同。對於承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的，應滿足以下要件：
(1)承租人的使用收益受到的障礙必須達到嚴重程度。但是，如果租賃房屋對於承租人有特別利害關係的，則該障礙即使未達到嚴重程度，也應允許承租人解除合同。
(2)出租人不於催告的期限內進行修繕。但在修繕為不可能或者雖有可能但於承租人已無利益的，則無需催告即可主張解除合同。《合同法》第二百三十三條規定的用語是「可以隨時解除」。
但應注意的是，其前提是租賃房屋的瑕疵已達到「危及承租人(包括同住人)的安全或者健康」的程度。在此種情形下，即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋存在瑕疵，也不影響其解除合同。這一點與一般的合同解除規則不同，其立法理由在於要絕對保護人的生命與健康。
對此條作相反解釋，就是，如果租賃房屋的瑕疵不會導致「危及承租人的安全或者健康」的，而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。
2.出租人的解除權。包括：
(1)承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質而對租賃房屋進行使用收益的。《合同法》第二百一十九條規定：「承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。
」(2)承租人遲延支付租金，經出租人催告，仍不於催告期限內支付租金的。《合同法》第二百二十七條規定：「承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。
承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。」
(3)承租人未經出租人同意，將租賃房屋轉租於第三人的。《合同法》第二百二十四條第二款規定：「承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。」
3.雙方均有的解除權。不定期的房屋租賃合同，雙方均可以隨時解除合同。
《合同法》第二百三十二條規定：「當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
」實踐中，因房屋租賃合同的解除而發生的糾紛也比較多。處理此類糾紛時，應注意：
1.當事人有約定的，從其約定;沒有約定的，則只能根據法律的規定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。
2.合同的解除，並非因符合解除條件而當然發生，而應以有解除權的一方行使為必要。這裡需要區分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。
前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權，其效力的發生以實際行使解除權為必要;後者則因約定(不可能是法定)條件成就，而當然發生合同消滅的效力。行使解除權，根據《合同法》第九十六條規定，應以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因為起訴本身可以視為一種通知。
3.要嚴格把握合同解除的條件。當事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同;在不符合解除條件的情況下，即使發出解除通知，也不能產生合同被解除的法律效力，相反，構成違約。
2樓：失身王子
合同必須嚴守，是合同法上的一項基本原則。但是，當事人可依合同約定或者法律規定而享有解除權，以便從合同的束縛中解脫出來。 在房屋租賃合同關係中，除當事人約定外，根據《合同法》的有關規定，雙方在以下情形下享有合同解除權：
1.承租人的解除權。在租賃房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和權利瑕疵)，致使承租人無法使用，或者利益受到重要影響，或者在相當期間內不能進行使用收益的，或者租賃房屋毀損致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。
《合同法》第二百三十一條規定：「因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。」《合同法》第二百三十三條規定：
「租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。」《合同法》第二百三十三條規定僅限於物的瑕疵，而且限於物的瑕疵達到「危及承租人的安全或者健康」的程度。我們認為，對於租賃房屋的瑕疵，不論是物的瑕疵還是權利瑕疵，只要符合《合同法》第九十四條第(四)項規定，承租人可以主張解除合同。
對於承租人因租賃房屋存在瑕疵而主張解除合同的，應滿足以下要件：(1)承租人的使用收益受到的障礙必須達到嚴重程度。但是，如果租賃房屋對於承租人有特別利害關係的，則該障礙即使未達到嚴重程度，也應允許承租人解除合同。
(2)出租人不於催告的期限內進行修繕。但在修繕為不可能或者雖有可能但於承租人已無利益的，則無需催告即可主張解除合同。《合同法》第二百三十三條規定的用語是「可以隨時解除」。
但應注意的是，其前提是租賃房屋的瑕疵已達到「危及承租人(包括同住人)的安全或者健康」的程度。在此種情形下，即使承租人訂立合同時明知該租賃房屋存在瑕疵，也不影響其解除合同。這一點與一般的合同解除規則不同，其立法理由在於要絕對保護人的生命與健康。
對此條作相反解釋，就是，如果租賃房屋的瑕疵不會導致「危及承租人的安全或者健康」的，而該瑕疵在訂立合同時即為承租人所知悉的，承租人將不得主張解除合同。2.出租人的解除權。
包括：(1)承租人違反約定方式，或者不依租賃房屋的性質而對租賃房屋進行使用收益的。《合同法》第二百一十九條規定：
「承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同並要求賠償損失。」(2)承租人遲延支付租金，經出租人催告，仍不於催告期限內支付租金的。《合同法》第二百二十七條規定：
「承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。」(3)承租人未經出租人同意，將租賃房屋轉租於第三人的。
《合同法》第二百二十四條第二款規定：「承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。」3.
雙方均有的解除權。不定期的房屋租賃合同，雙方均可以隨時解除合同。《合同法》第二百三十二條規定：
「當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。」實踐中，因房屋租賃合同的解除而發生的糾紛也比較多。
處理此類糾紛時，應注意：1.當事人有約定的，從其約定;沒有約定的，則只能根據法律的規定解除房屋租賃合同，否則，將構成違約。
2.合同的解除，並非因符合解除條件而當然發生，而應以有解除權的一方行使為必要。這裡需要區分合同的解除與附解除條件的合同兩者的不同。
前者是因法定或約定的條件成就而享有形成權，其效力的發生以實際行使解除權為必要;後者則因約定(不可能是法定)條件成就，而當然發生合同消滅的效力。行使解除權，根據《合同法》第九十六條規定，應以通知的方式。但亦不妨礙以訴訟的方式來行使，因為起訴本身可以視為一種通知。
3.要嚴格把握合同解除的條件。當事人只有在符合約定或法定條件的情況下，才能解除合同;在不符合解除條件的情況下，即使發出解除通知，也不能產生合同被解除的法律效力，相反，構成違約。
3樓：百度文庫精選
內容來自使用者:友人1007
案情介紹：2023年7月,王某將位於某市解放路5號的店面房一間出租給鄭某,租期3年,租金為每月1800元,雙方還在租房合同中約定了違約金條款。房屋出租後,鄭某與其弟合住。
2023年8月,鄭某在該出租房內有意殺害了一名同鄉,成了被司法機關立案偵查並逮捕的犯罪嫌疑人。此後王某一直覺得鄰居們對自己指指點點,內心十分的不受用。想到租金並不高,而且承租人鄭某本人沒如何住過,一直差不多上鄭某的弟弟住著,遂產生了解除合同,收回房子的辦法,並與鄭某的弟弟之間產生了爭吵。
【諮詢題】
王某能否以房屋承租人鄭某是犯罪嫌疑人而解除與其的房屋租賃合同?
【相關法律】
《民法通則》第2條中華人民共和國民法調整平等主體的公民之間、法人之間、公民和法人之間的財產關係和人身關係。
【案例評析】
本案要緊涉及民法的調整物件諮詢題。依照我國《民法通則》第2條的規定,民法是以平等主體的公民之間、法人之間、公民與法人之間的財產關係與人身關係為調整物件的。王某與鄭某之間的房屋租賃合同關係正是平等主體之間的財產關係,受民法的調整。
王某想解除這種民事法律關係,必須基於一定的民事法律事實。所謂民事法律事實,是指符合法律規定的,能夠引起民事法律關係產生、變更或消滅的客觀現象。那麼
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