房產合理避稅方法

1樓：鑽誠投資擔保****

合理避稅是納稅人從自身經濟利益最大化地進行避稅籌劃， 下面就介紹幾種常見的避稅方法。

一、利用合作開發方式合理避稅

利用此方法可以通過經營收入利息收入以及分紅收入在收入性質上可以相互轉化，企業可以根據實際需要選擇恰當的經營方式以減輕稅收負擔。

例：甲公司擬投入資金200萬與乙公司合作開發一個商住樓專案。甲公司可採取以下幾種方法與乙公司合作；

1甲公司出資200萬與乙合作開發該商住樓，

2甲公司可通過銀行把200萬元出借給乙公司參與該商住樓開發

3甲公司可以採取投資入股方式參與該商住樓開發

籌劃分析；現假定甲公司1年後中途退出該商住樓開發專案，經與乙公司協商分得現金40萬元。

方案一：合作開發

甲公司與乙公司合作開發該商住樓，1年後所得為40萬元，收入按稅法規定作為專案收入分利，由於甲公司出資金其收入不分攤任何成本。在公司分得40萬時，相當於公司將合作開發的商住樓中屬於自己的部分轉讓給了乙公司，轉讓**240萬元，轉讓收入需繳納不動產銷售的營業稅及附加費、土地增值稅、印花稅、所得稅後方為所得。

方案二；出借資金

假如甲公司通過銀行將200萬元借給乙公司，利率為5％，1年後甲公司同樣收回40萬元，其作為利息收入應繳金融業營業稅及附加、所得稅後方為所得。

2樓：匿名使用者

為防止假贈予,國家採取的都是按交易來辦房產過戶的,連我自已母親的房子轉給我兒子都是經過評估,交易程式辦的,這裡可能存在,這個評估的人是個關健人物,他說價高則價高,他說價低則價低,沒有其他辦法.

3樓：

是這樣的，稅務局對不同的地段都有一個自己核定的最低計稅**，如果你和親戚的交易價低於這個**，則稅局在計算契稅時會依據這個最低計稅**進行計算，而不管你們之間的成交（或約定）**。以北京市石景山區為例，最低計稅**為4044元/平方米。如果交易低於這個**，則地稅局會依據4044每平方米的**計算各項稅金。

4樓：匿名使用者

房地產合理避稅方案的分析

土地增值稅一般知識點

土地增值稅是對在我國境內有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位和個人徵收的一種稅。扣除專案包括：1、 取得土地使用權所支付的金額。

2、開發土地、新建房及配套設施的成本和費用。3、已使用過的舊房及建築物的評估**。4、與轉讓房地產有關的稅金，包括轉讓房地產時繳納的營業稅、印花稅、城建稅以及教育費附加。

5、財政部確定的其他扣除專案，目前規定對從事房地產開發納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和的20%加計扣除。 土地增值稅稅率表：

最新政策

2023年 1月16日國家稅務總局**釋出了《關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》要求各地從今年2月1日起開展房地產開發企業土地增值稅清算，正式向企業徵收30%-60%不等的土地增值稅。

土地增值稅要點 兩種情形免徵土地增值稅

1.納稅人建造普通標準住宅**，增值額未超過扣除專案金額20%的；如果增值額超過扣除專案金額20%的，應就其全部增值額按規定納稅。

2.因國家建設需要依法徵用、收回的房地產

房地產開發怎麼合理避稅土地增值稅?

5樓：超潔

一、要做到如何合理避稅，首先我們就要熟悉這個行業及相關稅金及定義，就土地增值稅來說，主要可以從以下幾個方面理解：

1、土地增值稅的徵稅物件是納稅人轉讓房地產所取得的增值額，此項增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除稅法規定的扣除專案金額後的餘額。

2、 土地增值稅只有對有償轉讓的房地產徵稅，對於繼承、贈與等方式無償轉讓房地產，則不予徵稅。

3、以房地產轉讓到投資、聯營企業，暫免徵，再轉讓，徵稅。

合作建房建成後自用的，暫免，建成後轉讓的，徵稅。

企業兼併轉讓房地產的，暫免。

交換房地產的，單位之間交換徵稅，個人之間互換經當地稅務機關核實，免徵。

房地產抵押，抵押期間不徵，期滿償還債務本息不徵，期滿不能償還債務，以房地產抵押的徵。

房地產出租不徵。

房地產評估增值不徵。

國家收回房地產產權免徵。

土地使用者轉讓、抵債或置換土地徵稅。

首先大概的徵稅與不徵稅範圍我們明白了，這就有利於我們進行後續的籌劃，接下來就是解決實際核算的問題了，合理避稅的目的也就是在合法的範圍內用合規的方式合理的降低企業稅收成本，增加利潤，那麼合理避稅主要就可以從兩方面入手了，一是從成本入手，關於成本的問題可參照本論壇的另一篇文章，一是從收入入手。首先稅收成本的降低就從日常發生的各項支出開始，要想少交稅，自然就要想辦法從成本上下功夫，在收入保持不變的情況下，成本費用增加了，實現的增值額自然就降低了，那麼稅也就少了。首先我們要了解可以扣除的專案

二、土地增值稅可扣除專案：

1、取得土地使用權所支付的金額

（1）、以出讓方式取得土地使用權時，為支付的土地出讓金

（2）、以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的土地出讓金

（3）、以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款

2、開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本）

（1）、土地徵用及拆遷補償費

(2)、前期工程費

（3）、建築安裝工程費

(4)、基礎設施費

（5）、公共配套設施費

（6）、開發間接費：直接組織、管理開發專案所發生的費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費等等。

3、開發土地和新建房及配套設施費（簡稱房地產開發費用）

主要指與房地產開發專案有關的管理費用、銷售費用、財務費用。

4、轉讓房地產有關的稅金

主要有：營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加

5、財政部確定的其他扣除專案

從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20％扣除。

6、舊房及建築物的評估**。

以上內容都瞭解後，就可以根據上面的內容來找相應的方法了。

三、合理避稅具體方法：

1、均衡增值額的方法：對於不同物價水平的不同地區同時開發多個專案，可將一段時間內發生的各項開發成本進行最大限度調整分攤，將獲得的增值額最大限度的平均，保持各處開發專案增值率大致相同，降低某段時間增值率過高的現象從而節省部分稅款的繳納。

2、增加間接費的方法：比如可以從房地產開發成本中的開發間接費的籌劃，即在組織人事安排上可相應的將總公司一些人員放到專案中或兼職到每一個具體專案中去，那麼此類人員發生的相關費用可以分攤部份至房地產開發成本中去，增大增值稅允許扣除專案金額。

6樓：四川萬通汽車學院

房地產開發費用即期間費用是不以實際發生數扣除,而以利息作為一定條件按房地產專案直接成本的一定比例扣除。納稅人可以把期間費用轉移到房地產開發專案直接成本中去,但事後轉出是行不通的,是一種偷稅行為,這需要事前籌劃,進行組織人事及行為準則等方面的準備。因為屬於公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬於期間費用的開支範圍,它的實際發生數對土地增值稅的計算沒有任何意義,而屬於每一個房地產專案的人員發生的這些方面的費用都應列入開發成本中,可以在計算土地增值稅時扣除。

這就為稅收籌劃提供了一個方向,即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職於每一個具體房地產專案中去。例如,總部某處室領導兼某房地產專案的負責人,在不影響總部工作的同時參加該專案的管理,那麼此人的有關費用於情於理都可以分攤一部分到房地產開發成本中去。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除,而房地產的開發成本增大了。

也就是說,房地產開發公司在不增加一分錢的開支情況下,可以增大增值稅允許扣除專案金額。

7樓：綠水青山

一、房地產開發過程中納稅情況分析

1 前期準備階段的納稅

總的來說，開發企業在前期準備階段所要繳納的稅種相對較少，在對土地所有權進行轉讓書不需要繳納印花稅，除了在獲得土地使用權時需要繳納土地徵用稅及契約稅之外，在該階段企業可以根據自身具體的投資方式來對營業稅、企業所得稅和契稅等進行統一的籌劃。

2 施工階段的納稅

在這個階段，開發商通常採用將物業專案進行預售的方式來將資金回籠。在這個階段，房地產開發主要繳納簽訂專案建設合同的印花稅、城市維護建設稅、建築安裝營業稅和教育費附加稅，誠徵土地稅，預售營業稅及企業所得稅等。

3 房產銷售及保有階段的納稅

在這個階段，房地產開發企業主要應繳納出讓土地使用權及不動產的營業稅、附屬的物業管理部門向外部提供物業管理時需要繳納的物業服務稅、房地產轉讓時需要繳納的地產增值稅；獲得印花稅應稅憑證而應該繳納的印花稅；房產保有而應較難的房產使用稅；房產銷售時企業的所得稅和其他稅種。

二、房地產開發企業進行合理避稅的措施

1 適當延遲納稅、爭取資金週轉時間

在大多數的情況下，房地產開發企業通常是通過採用將其所開發的產品進行預售的方式來進行經營的。其中，《營業稅暫行條例實施細則》中明確規定：「納稅人在對土地使用權轉讓或者是銷售不動產，採用預收款方式的，納稅人繳納稅款的時間應該是起接受預收款的當天。

」而且，對該年度應該繳納的稅款額進行了詳細的規定，按照年度預收賬款的總額乘以相關的比率來繳納所得稅。得到專案完工，完成交付之後再按照實際的決算成本以及專案的總收入來對納稅金額進行核算與調整。

由於地產開發週期一般較長，而且開發企業並不是在一個時間內只進行一個專案，而是多個專案並列開工。這將導致開發企業的資金壓力較大，造成資金缺口。這時，房地產開發企業為了應付資金問題，往往就採用在預收賬款之後故意延遲繳稅的現象。

2豐富經營種類，互攤費用

通常來說，房地產開發企業所經營的活動不僅僅限於建築業，同時還包括加工業、物業管理行業以及租賃行業等。這就使得房地產開發企業一般與各種經營單位都存在著資金方面的往來。這時，企業就可以採用不按照獨立企業之間的業務往來進行納稅操作，而是採用相互之間的交叉付費的方式來進行，通過瞞報、漏報經營專案的方式來少繳費用，這在稅收繳納方面可以稱作是偷稅行為。

企業可以合理的採用這種多項經營的方式，達到節稅增效的目標。例如，部分成品房由於其地理位置或者是起內部結構等原因而出現滯銷時，開發企業可以將它作為商品來進行出租，將開發商品轉成出租開發的產品，這樣每月就可以從中提取出租利潤，將之計入到成本當中，使得企業的庫存成本與實際成本相當。通過這種增加成本、減少利潤的方式來達到降低稅收的目的。

3合理設定**，抵減收入

房地產企業經常採用將包銷、代銷房產的手續費直接從售樓預收款的收入中直接抵減，將從銷售**商處直接獲得的售樓款淨額充當需要計稅的營業額，達到少繳營業稅的目的，這也屬於一種偷稅行為。

但是，如果在銷售的過程中合理的利用銷售公司，也能夠達到合理避稅的目的。例如，當所允許的扣除專案金額不大時，企業若不採用避稅措施，房地產公司的直接銷售額所對應的稅率有可能達到、甚至超過20％的增值率。但是，如果採用將公司的銷售部門獨立出來，並設立一個單獨的銷售公司的方式，先將自己開發的房產賣給這家銷售公司，再由銷售公司將地產轉賣給客戶。

這樣，房地產開發企業的增值率就可能得到有效的降低，從而實現避稅的目的。

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